マンションの資産価値向上に向けて
－大規模修繕は「外断熱改修」のチャンス!!
－修繕積立金が必ず減る方法
1．外断熱改修とは？
・ 外断熱改修は、マンション本体（躯体）の外側を断熱して、その断熱材の外側に外装材を取り付ける工法です。
・ 工事をする時には、住んだままで改修を行うことが出来るので引越しをする必要がありません
・ 改修の効果として、耐久性・断熱性を高めることができます
・ 外装材を交換できるので、外観が新しくなります
・ 居住性、断熱性などが向上し資産価値が向上します
赤い線が断熱層
2．室内環境を大幅改善
外断熱改修によって、マンション本体が断熱材で覆われるため個々の住戸の室内環境も改善されて、四季を通じて快適性が向上します。
特に、多くの家庭が悩まされていた結露による被害を大幅に減らすことができます。
写真左：内断熱建物の床壁の隅角部に結露とカビが発生
下 左：内断熱建物の隅角部の温度が低い
下 右：外断熱改修によって,隅角部の温度が上昇している
3．省エネルギー性の向上
断熱性能が向上するので、部屋相互の温度差、夜間の室温低下が小さいので、トイレや浴室も暖かくなるのでヒートショックによる脳溢血や心臓発作等の防止をできるので健康に生活できます。
改修後は、現在新築される「省エネマンション」程度に性能向上するので、室温が上がるのにも関わらず暖房エネルギー消費が大幅に少なくなります。
4．耐久性が向上
外断熱改修によって、外壁は厳しい気候条件にさらされなくなるので、温度変化や凍結融解によるひび割れなどが発生しなくなります。
さらに、躯体に傷みが発生している場合でも、改修に合わせて補修をすると傷みの進行を止めることができるので長く住めるマンションになります。
また現在は、外装には高耐久な外装材が開発されているので、少なくとも30年程度は大規模修繕が不要になります。
コンクリート壁の劣化
5．外断熱改修を優先する部位
外断熱改修によって既存マンションの省エネルギー性能を向上させるためには、熱損失（エネルギー・ロス）を少なくする必要があります。
そのため、建物からの熱損失部位別に見ると合計７０％に達する「外壁」と「窓（開口部）」の断熱改修を優先するのが効果的です。
「屋根」「換気」等からの熱損失も無視できませんが、仮設足場を設置しなければ工事が困難な「外壁」「窓」とは異なり、資金に余裕があれば後からでも工事ができます。
建物部位からの熱損失
6．開口部の改修工法
開口部については、外壁に断熱材を取り付けたことから既存開口部（窓）の外側に出来た空間を利用できます。既存サッシを残して、「外付けサッシ」を設置することができます。その結果、二重窓が完成することにより、従来よりも熱の損失が少ない開口部になります。
同様な工法で、各部屋の窓だけではなく、ベランダに出る居間の大きな掃き出し窓も改修することができます。
7．大規模修繕の負担を軽減
一般的にマンションは12～15年毎に大規模修繕（「一般的修繕」）が必要です。これを怠ると、次回までに傷みが進行して修繕費が増加します。
一方、外断熱改修をすると30年程度は大規模修繕が不要になり、その間の小規模修繕も費用が少なくなります。定期的補修が必要な部位もありますが、管理組合の負担と費用が大幅に軽減されます。
８．外断熱改修が可能な資金計画とは！
「修繕積立金の月額」と（一般的修繕の場合の）「修繕積立金残高の推移」を示します。
一般に、修繕積立金は当初は月額100円/m2程度が多いため、築20年頃から続く建物本体（躯体）や設備の工事費用が賄えず、一時金や借入金に頼らなければならなくなり不安が生じます。そのため、早い段階で適正な金額に引き上げて大きな支出に備える必要があります。
約12年程度で修繕を実施するシミュレーション（各戸80m2を想定）では、月額100円/m2では１回目、月額1５0円/m2では２回目の修繕で蓄えがほぼゼロになりなります。そして、その後の大規模修繕までの間に小規模修繕に支出することにより、赤字運営をせざるを得ない状況におちいります。
そのため、シミュレーションでは、修繕積立金の徴収月額を当初から２倍にあたる200円/m2に設定しておかなければ、３回の大規模修繕に対応出来ないことを示しています。
このように、一般的な大規模に対し当初設定した修繕積立金だけで賄えない場合には、徴収月額を増額するか、或いは、一時的な借入金で賄わなければならなくなります。
9．外断熱改修後の修繕費はとっても少ない！
外断熱改修の工事費は、一般的修繕に比べて2倍近く多くかかるために、工事費だけを見てあきらめる管理組合が少なくありません。しかし、
所有者が支払う修繕積立金は必ず減ります。長期的に外断熱改修と一般的改修（12年周期と15年周期の二パターン）の累計工事費を比較すると、改修後12年目に支出合計が同程度になり、その後一般的改修が大規模修繕を繰り返すことから支出が多くなり、外断熱改修の方が支出合計は少なくなるからです。
外断熱改修を行うと改修後の建物本体(躯体）と外装・外壁が維持保全されるために修繕に関わる大きな出費が30年程度必要なくなります。その上、改修後は省エネルギー性能が飛躍的に向上するために暖房にかかる消費エネルギーが少なくなります。また、室温も安定するので室内の快適性が向上します。
このように、長期的には外断熱改修を行った方が、その後のマンションの大規模長期修繕においても経済的に効果があることがわかります。そのうえ、外断熱改修を行うと、快適性が向上し、結露もなく、暖房費も少なくなり、快適で清潔な上に、家計にもやさしい暮らしが実現できます。また、建物本体（躯体）が雨風から守られるので維持費も少なくて済みます。
これからマンションの改修を考えている皆さんは、
ぜひ外断熱改修の効果を踏まえて検討してください。